Odhad nemovitosti pouze z realizovaných kupních cen
Pokud si nechávat zpracovat odhad nemovitosti na tržní cenu, vyberte si takového odhadce nebo firmu, která zpracovává odhady nemovitostí na základě realizovaných transakcí na realitním trhu.
Mnoho odhadců totiž zpracovává odhady na základě tabulkových cen, které jsou značně odlišné od realizovaných cen na trhu.
Mnoho z nich také zpracovává odhady jen na základě takzvaných nabídkových cen – to jsou ceny, které majitelé nemovitostí chtějí a inzerují za ně k prodeji či pronájmu své nemovitosti. Jde tak doslova jen o jejich zbožné přání, že za tuto cenu se nemovitost prodá či pronajme.
Tabulkové ceny mají jednu zásadní nevýhodu, a to takovou, že jsou absolutně neprůhledné a nepřekontrolovatelné. V zásadě jde o základní ceny, které se pronásobí s různými koeficienty, které se v čase mění, a z tohoto výpočtu následně vzniká odhadní cena.
Není jasné, z jakého vzorku jsou základní ceny a indexy počítány, není tedy možné provést jakoukoliv kontrolu správnosti výpočtu.
Kontrola je jediná možná – a to na základě srovnání s realizovanými cenami. A z této kontroly vychází, že tabulkově ceny jsou často o desítky či stovky procent mimo.
Stejně tak trpí nedostatky výpočty na základě nabídkových cen. U nich není možné dopředu vědět, zda si nabídka najde svého kupce a bude tedy realizována.
Pokud je odhad založen pouze na nabídkových cenách, tak ve většině případů jde o nadhodnocený odhad, který nemá oporu na trhu a pravděpodobně prodejní cena postavena na tomto odhadu nebude realizovatelná.
Majitel oceňované nemovitosti může následně při prodeji nabýt dojmu, že prodal nemovitost pod cenou. Často k tomu může dojít až po delším časovém úseku nabízení, kdy více zájemců nabídku odmítne právě z důvodu nadhodnocené ceny.
Realizované transakce
Pokud odhadce zpracovává své ocenění na základě realizovaných cen, nejen že výsledek jeho práce je velice přesný a podložený tvrdými daty, také šetří čas svých klientů, pokud následně chtějí nemovitost efektivně zpeněžit.
